A lei 8.245/91 regula as relações contratuais na locação imobiliária, estabelecendo dentre outros temas as responsabilidades inerentes a cada parte do contrato.
Entretanto, a relação contratual locatícia possui peculiaridades inerentes ao tipo do negócio jurídico, demonstrando que na prática, a ausência de medidas preventivas que antecedem a locação se transforam em pesadelos travestidos de disputas judiciais.
Isso porque, onde há relação humana, sempre haverá interesses permeados por direitos e deveres com potencial de litígio.
Os problemas mais comuns enfrentados tanto por locador, como por locatário, são a fragilidade dos contratos, que muitas vezes não são redigidos por profissionais, mas sim adquiridos por meio de modelos virtuais, que não abrangem as peculiaridades de cada relação.
Delimitando as obrigações das partes contratantes – locador e locatário, destaca-se a relevância da elaboração de um bom contrato de locação e da realização de vistoria prévia e posterior nos contratos dessa natureza, prevenindo ao máximo demandas futuras.
A Lei do Inquilinato, ainda que de forma discreta, evidencia a necessidade da realização de laudo de vistoria no imóvel objeto da locação, isso porque, impõe obrigações expressas às partes envolvidas, sendo certo que, a vistoria realizada antes e após a locação do imóvel, respalda tanto o locador quanto o locatário, servindo como ferramenta para exigibilidade do cumprimento das cláusulas contratuais tanto na esfera extrajudicial como judicial.
A evidência legal de que tratamos está disposta no artigo 22 da Lei de inquilinato, quando estabelece a obrigatoriedade do locador em entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
Do mesmo modo, o artigo 23 da mesma lei, elenca as obrigações do locatário que deve restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, notadamente o que tange a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; e permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
Por certo que todas as obrigações implicadas entre as partes, exige a existência do elemento de comprovação prévia, para que as responsabilidades sejam cobradas e cumpridas, reciprocamente.
Perceba-se, portanto, o elemento comum de responsabilidade contratual entre os contratantes quanto ao objeto do negócio jurídico realizado.
Assim, o laudo de vistoria se apresenta como ferramenta indispensável não somente para especificar as condições de conservação e manutenção do imóvel antes de ser entregue ao locatário, mas também para que o imóvel, quando finda ou rescindida a locação, seja entregue nas mesmas condições pelas quais o locatário recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
Importante destacar que, a previsão legal que induz a necessidade desse elemento de comprovação prévia, revela uma necessidade mercadológica de análise em sentido amplo do imóvel, ou seja, o imóvel precisa ser analisado como um todo e preferencialmente de maneira imparcial, levando-se em conta as particularidades do objeto vistoriado, pontuando as características estéticas/operacionais como piso, paredes, portas, instalações hidráulicas e elétricas, além de eventual mobília e decorações existentes.
A lisura do instrumento de vistoria, induz que a melhor forma de realização seja por profissional qualificado ou uma empresa especializada, tanto por ter condições técnicas de avaliar, como por ser imparcial e estruturada, trazendo maior segurança ao negócio implementado.
Tratando do nosso mercado local (Estado de Mato Grosso) indicadores apontam o crescimento da busca por imóveis, seja com finalidade de compra ou locação, evidenciando que a verticalização dos imóveis tem aumentado de maneira considerável. Tais dados dão conta da propulsão do mercado imobiliário, afetando de maneira direta o nosso tema de estudo.
Em pesquisa realizada pelo grupo Zap (apresentado no Congresso do Mercado Imobiliário de Cuiabá e Região, no mês de junho do corrente ano), destacou-se que nesta região a alta demanda locatícia diz respeito a aluguéis de valores entre R$ 500,00 (quinhentos reais) e R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), revelando à imobiliárias e proprietários direitos, a necessidade de percepção mercadológica.
Atrelado à esses indicadores, tem-se ainda a tendência e necessidade de qualidade tecnológica, especialidade e procedimentalização dos serviços imobiliários, como critérios de conformidade e segurança jurídica, que são essenciais no momento da negociação.
O ponto relevante dessa discussão, também está no fato de que toda relação contratual pode implicar em uma reparação civil pelo não cumprimento das cláusulas avençadas.
Em se tratando de matéria contratual, é evidente o uso da famosa frase “o contrato faz lei entre as partes”, e nesse sentido, só é possível impor qualquer dispositivo “legal” e ou “contratual”, se houver previsão expressa no que foi entabulado entre as partes, e por isso a necessidade de um contrato bem elaborado, acrescido de indicadores objetivos acerca das condições do imóvel objeto de negócio.
No caso do contrato de locação a entrega do imóvel pelo locatário, em condições de uso e manutenção dessas condições pelo locador, é medida impositiva nessa relação, mas que somente será de possível mensuração, na medida em que houver uma verificação prévia e póstuma do contrato como meio comparativo para exigência de qualquer reparação material e muitas das vezes até moral.
A jurisprudência dos tribunais tem demonstrado que a ausência de vistorias nos contratos de locação, resultam na impossibilidade de demonstração de elementos capazes de impor a reparação de danos, especialmente em face do locatário, diante da Ausência de comprovação de realização de laudo inicial e final de vistoria, com detalhamento do estado do imóvel, como sendo ônus do locador comprovar que o imóvel não foi devolvido em condições idênticas daquelas em que recebido pelo inquilino.
Nesse sentido, vide (Apelação Cível Nº 70072811755, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em 27/04/2017). - (TJ-SP - APL: 00520367320118260506 SP 0052036-73.2011.8.26.0506, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 17/12/2013, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/12/2013) - (Ap 25776/2017, DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 21/06/2017, Publicado no DJE 26/06/2017)(TJ-MT - APL: 00246460820118110002 25776/2017, Relator: DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 21/06/2017, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 26/06/2017)
Ao final do que dispõe o presente estudo, a dedução conclusiva de que a prática de realização de vistorias bem estruturadas em locações é medida impositiva num mercado cada vez mais exigente e concorrido, além de garantir maior segurança e equilíbrio nas relações locatícias, bem como em outras comercializações imobiliárias.
*Ariádine Grossi e Marcelo Ambrósio Cintra são advogados em Mato Grosso
