O objetivo desse artigo é identificar quem é o Inquilino dentro do Condomínio, quais são os seus direitos e os seus deveres, visto que a legislação vigente em relação aos Condomínios é aplicada aos Condôminos, e a Legislação que rege os Direitos e Deveres dos Inquilinos é a Lei do Inquilinato 8245/91, aplicada somente na relação contratual entre o Proprietário do Imóvel e o Inquilino.
Sendo assim, como ficam as regras e as normas internas do condomínio em relação aos Inquilinos?
O Direito Condominial lida com um ambiente de relevante complexidade, primeiro por tratar de interesses individuais em áreas exclusivas, e ao mesmo tempo de interesses coletivos em áreas comuns. Dentro dessa celeuma de interesses estão os Inquilinos, que em muitos casos representam quase a maioria dos moradores visto que muitos proprietários compram apartamentos para Locação, e não para moradia.
Dentro dessa realidade é preciso ter ciência em como lidar com esses dois perfis de moradores, quais os instrumentos normativos internos, legislativos e principalmente de gestão condominial.
A legislação aplicada aos Condomínios, bem como os Direitos e Deveres dos Condôminos é o Código Civil 2002, em alguns casos a Lei 4591/64, a Convenção Condominial e o Regimento Interno, em respeito a Constituição Federal e observância aos assuntos no que compete a legislação Estadual ou Municipal.
O Código Civil no capitulo destinado a normatizar o Condomínio Edilício define as regras aplicadas a esse instituto, bem como a quem ela se destina, ou seja, aos proprietários das frações ideais que compõe esse ambiente, os Condôminos
Quem são os Condôminos? De acordo com o dicionário da Língua Portuguesa Condômino é o Proprietário, vejamos:
Significado de condômino
substantivo masculino
1.JURÍDICO (TERMO)
indivíduo que com outro, ou outros, exerce o direito de propriedade sobre um bem não dividido; coproprietário, comproprietário.
2.cada um dos proprietários de apartamento em um prédio.
"assembleia de condôminos"
De fato, ser Condômino é ser Proprietário do imóvel. O Direito de Propriedade é definido no artigo 1228 do Código Civil
Art. 1228.O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
A lei deixa claro que é direito do proprietário Usar, Gozar, Dispor, e Reaver o bem.
Quando o proprietário de uma unidade decide alugar essa unidade, ele está passando para outra pessoa, por meio de um instrumento de contrato o seu direito de Usar o bem.
O artigo 1.334§ 2º reza que: São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
O Inquilino não se enquadra no artigo acima, ou seja, não possui nenhum direito relativo a propriedade, apenas é mero possuidores.
Ademais, somando a essa situação, tornando o Inquilino no contexto de uma realidade anômala e o fato de que os artigos 1335 e 1336 do código civil, definem os direitos e deveres desses dos condôminos, ou seja, todo o capitulo do Código Civil direcionado aos Condomínios Edilícios é direcionado aos condôminos.
Entender como ficam as regras dos Condomínios e a legislação aplicada aos inquilinos é necessário para que os gestores desses ambientes tenham uma gestão eficiente e aplicável, capaz de colocar em pratica princípios e normas que atinjam todos os moradores, de forma igualitária, e com equidade.
O primeiro passo é entender quem são os inquilinos, visto que além de não serem considerados condôminos, ainda não são titulares de nenhum direito de aquisição. A lei os define como mero possuidores.
De acordo com o mesmo dicionário, Inquilino é o Antônimo de Proprietário, ou seja, o contrário, vejamos:
Significado de Inquilino
substantivo masculino: Sujeito que reside num imóvel que não lhe pertence; aquele que vive num local que foi alugado; locatário. Ecologia. Organismo que se utiliza de outro corpo sem que haja prejuízo para o corpo em que habita. Etimologia (origem da palavra inquilino). Do latim inquilinus.a.um.
Sinônimos de Inquilino: Inquilino é sinônimo de: alugatário, habitador, morador, residente, locatário
Antônimos de Inquilino: Inquilino é o contrário de: dono, proprietário, senhorio
A primeira relação do Inquilino dentro do Condomínio é de fato com o Condômino, amparada pelo direito de propriedade e moldada pela Lei do Inquilinato 8245/91 a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes.
Como ficam as obrigações dos inquilinos com o Condomínio
O instrumento com força normativa para regular todas as questões internas de um condomínio é a Convenção Condominial, e o Regimento Interno.
A convenção Condominial possuir força normativa interna, regulando relações e comportamentos de todos os que ocupam esse espaço.
Neste sentido, Caio Mario da Silva Pereira (Pereira, 2014) possui um posicionamento a respeito do tema:
“(…) dada a sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício têm sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente (…)”
Arnaldo Rizzardo, (Rizzardo, 2014)por sua vez esclarece que:
“a convenção constitui a lei interna do condomínio, que é adotada para reger as relações de convivência dos condôminos, de uso das áreas exclusivas e comuns, e de conduta individual dos moradores, com a discriminação dos direitos e das obrigações a que todos ficam sujeitos, mais especificamente é o ato normativo interno do microssistema do condomínio aprovado pela vontade dos condôminos, em assembleia, destinando-se a regular as relações ente os condôminos, mas estendendo-se a sua aplicação a terceiros que frequentarem o prédio ou forem ocupantes de unidades”.
Desta forma podemos compreender que a convenção condominial é uma declaração de vontade, que produzirá efeitos não somente aos seus subscritores, mas também aos seus sucessores e sub-rogados, contemplando, ainda, aqueles que transitarem ou participarem do condomínio de alguma forma. Nesse sentido, a legislação se manifesta em relação aos requisitos necessários para os efeitos da convenção, sejam eles Inter Partes (entre as partes) ou Erga Omnes (para todos).
O art. 1.333, do CC, estabelece que para que os efeitos da convenção sejam Erga Omnesé necessário o registro da convenção em cartório, e com o quórum necessário.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Ou seja, a convenção será registrada no Cartório de Registro de Imóveis unicamente para ser oponível contra terceiros, tendo, portanto, um caráter Erga Omnes (para todos). Se não registrada, mas aprovada em assembleia geral de condôminos regular, seguindo os moldes do art. 1.333, ela faz lei entre os condôminos, passando a disciplinar as relações internas do condomínio, tendo então apenas o caráter inter partes. Esse entendimento é objeto de sumula, portanto, pacificado.
STJ – Súmula 260 A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos
O artigo 1.333 do Código Civil deixa claro que a aplicabilidade da Convenção Condominial é para todos os titulares de direito sobre a unidade bem como aqueles que tem posse ou detenção da mesma, ou seja, a Convenção Condominial alcança as relações dos Inquilinos dentro do Condomínio.
Já o Regimento Interno é um código de conduta e de uso das áreas comuns, que se estende a todos que frequentam essas áreas, inclusive o Inquilino.
Esse Direito de usufruir é igual para todos, dentro das normas de convivência aplicadas.
Visto que por meio de um contrato de locação o Inquilino recebe do proprietário o Direito de Usar/Usufruir do Imóvel, como um todo, inclusive as áreas comuns, esse direito de usufruir é o mesmo do proprietário, no caso de alguma infração, esse inquilino será multado, obviamente a multa será no nome do proprietário do Imóvel, mas nesse caso o mesmo ira se entender com seu inquilino, dentro daquilo que rege o contrato de locação.
Outro sim, faz-se essencial registrar que o Inquilino tem deveres perante o Condomínio, e também deveres perante o Proprietário.
O Inquilino e as despesas Condominiais:
De fato, a responsabilidade pelo pagamento das despesas do Condomínio é sempre do proprietário.
O código civil em seus artigos 1.334 e 1.336 estabelece essa obrigação, vejamos:
1.336. São deveres do condômino: I
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (grifo nosso)
Art. 1334.
Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;( grifo nosso)
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. (grifo nosso)
De acordo com os artigos acimas, onde colocamos Grifo Nosso, temos algumas conclusões já estabelecidas pela lei em questão, vejamos:
• A primeira é que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio.
• A segunda é que é dever do condômino contribuir para todas as despesas, tantas as ordinárias, quanto as extraordinárias.
• A terceira, inquilino não é comparado a proprietário, tampouco possuem algum direito de aquisição da propriedade.
Os deveres dos inquilinos estão elencados na Lei do Inquilinato e são frutos de uma relação contratual entre Inquilino e Proprietário, e não tem nada a ver com a relação e obrigação do proprietário para com o condomínio. Apesar da relação firmada entre proprietário e inquilino, os efeitos não se estendem ao condomínio.
Ou seja, caso o inquilino deixe de pagar taxas ou qualquer outra despesa condominial, as ações de cobrança, execução e penhora sempre serão contra o proprietário. No entanto, regressivamente pode o proprietário cobrar o inquilino para reaver eventual quantia que tenha pago para quitação do debito,
Nossas jurisprudências já são no sentido de condenar o possuidor do imóvel pelas despesas do mesmo, que nesse caso seria o Inquilino, mas isso já faz parte das vias judiciais nas ações de regresso entre o Proprietário e o Inquilino.
Abaixo temos o exemplo de duas jurisprudências que em ações de regresso reconhecem a obrigação do inquilino em relação as obrigações Propter Rem dos Condomínios.
O artigo 1.345 do Código Civil, estabelece que a responsabilidade pelo pagamento das quotas de despesas de condomínio, em virtude de se consubstanciarem em obrigações propter rem, recai tanto sobre o proprietário do imóvel titular do domínio quanto sobre o ocupante da unidade a qualquer título (compromissário comprador, locatário ou comodatário, etc.), podendo a ação de cobrança ser ajuizada contra um ou outro, individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo.” Acórdão 860974, 1ª Turma Cível do TJ-DF
Outro entendimento jurisprudencial entende que :As obrigações condominiais têm natureza propter rem, e, portanto, aderem à coisa, e não à pessoa, bastando a demonstração de que o devedor é proprietário ou possuidor da unidade integrante do condomínio para o reconhecimento de seu dever de pagar a quota condominial.” Acórdão 901070, 2ª Turma Cível do TJ-DF.
A lei do inquilinato de fato nos seus artigos 22 e 23 separa os deveres do locador e do locatório, inclusive quais são as despesas ordinárias e extraordinárias e a quem caberia uma ou outra, porém o Código Civil em seu artigo 1.334 estabelece que todas as despesas são deveres dos Condôminos:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
Desta forma, entre Condomínio e Condômino o que vale é o Código Civil, já a Lei do Inquilinato vale para a relação contratual entre proprietário e Inquilino.
O Inquilino pode ser eleito a algum cargo dentro do Condomínio?
A Legislação não impede que um Inquilino seja eleito Sindico, nesse sentido o artigo 1347 do código civil estabelece:
Art. 1347.A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
O artigo acima mencionado deixa claro que o Sindico poderá não ser Condômino, sendo assim subentende-se que poderá ser qualquer outra pessoa, ou até mesmo um Sindico profissional
Em relação ao Sub Sindico a legislação não dispõe sobre esse cargo, ficando totalmente a cargo das Convenções Condominiais, que pode ou não exigir que o Sindico seja um Condômino.
Já em relação ao Conselho Fiscal, o Código Civil diz ser facultativo a criação desse órgão, que poderá ser normatizado através da Convenção Condominial, e nesse caso depende do texto da mesma dispor sobre a necessidade do conselho ser formado por condôminos ou não.
Caso a convenção seja muda nesse sentido o conselho poderá ser constituído observando o Código Civil em seu artigo1356 que reza:
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
De fato, na legislação atual sobre condomínios não há exigência de que os membros do conselho fiscal sejam condôminos, apenas que sejam membros eleitos por meio de Assembleia.
No entanto a antiga lei 4591/64 tinha expresso em seu texto o Conselho Consultivo, leia-se:
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.
A realidade é que muitas convenções foram escritas com base na antiga lei, 4591/64 e não existe expresso a obrigatoriedade de ajuste da Convenção do Condomínio para seguir a risca o novo Código Civil. As Convenções anteriores a 11/01/03 continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública expressas da nova lei; ainda assim esta não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas novas disposições; desta forma a realidade é que muitas convenções permanecem inalteradas. Cabe ao Condomínio analisar sobre a reforma e adequação de sua convenção, neste caso, é do entendimento de muitos gestores, doutrinadores e advogados que manter uma convenção atualizada é essencial para Segurança Jurídica do Condomínio.
Desta forma podemos concluir que apenas se as Convenções Condominiais exigirem que os cargos de Sindico, Subsíndicos e ou Membros do Conselho Fiscal sejam ocupados por Condôminos, não há nada na Legislação atual que faça menção a esse tipo de requisito.
O inquilino e as Assembleias.
O novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei anterior que normatizava esse instituto, a lei de 1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio.
Embora o Código Civil tenha revogado ou modificado completamente o entendimento de vários artigos da antiga lei, ela ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.
Em relação as Assembleias o Código Civil é taxativo ao definir que Assembleia é lugar de Condômino adimplente, vejamos:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
De acordo com Fabio Hanada (Hanada, 2019) Não há menção sobre os Inquilinos em assembleia no Código Civil, porém o mesmo não revogou o artigo 83 da lei do inquilinato 4591/64, nem tampouco a Lei 9267/96 que alterou a redação do § 4º do art. 24 da mesma Lei.
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 4° Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça. (Parágrafo incluído pela Lei nº 8.245, de 18.10.1991)
Art. 83. Ao art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4º:
§ 4° Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça."
Ainda dentro da mesma obra (Hanada, 2019), cita o pensamento de:
Silvio de Salvo Venosa: “O atual código civil não repediu esse dispositivo, ao regular o condomínio em edifícios nos arts.1.331 e 1. 358.Esses artigos revogam a le nº 4591/64, no que se refere ao condomínio. Nem por isso há que se entender que o presente artigo da lei inquilinaria deixe de ser aplicada. Nem por isso, portanto, há que se alijar o locatário da discussão das questões que o afetam diretamente na vida condominial
Embora exista a possibilidade da participação dos inquilinos em assembleias ordinárias, ainda que existam entendimentos Doutrinários divergentes, de fato o que prevalece é o Código Civil em seu artigo 1.335 em relação as Assembleias.
Na pratica admite-se que os Inquilinos participem das Assembleias que tratam de despesas ordinárias, e por despesas ordinárias, entende-se aqueles gastos rotineiros e necessários para a manutenção do condomínio, como salários, prestadores de serviços, seguros, gastos administrativos, entre outros, desde que munidos de procuração com firma reconhecida e com os poderes devidamente elencados.
Nesse sentido o Código Civil estabelece as regras da Procuração
Art. 653 do CC. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Art. 654 do CC. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.
O instrumento de procuração é um Direito do Cidadão, diante desse Direito é justo que o proprietário se faça representar em Assembleias, inclusive ainda que não se trate de um Inquilino, pois esse Direito independe de qualquer relação contratual. O que fica claro com o presente artigo é que ainda que estamos falando de Legislações que normatizam institutos diferentes, como a Lei dos Condomínios, e a Lei do Inquilinato, o que resume-se é que o Inquilino tem deveres com o Condomínio e com o seu Locador, e que o gestor do Condomínio deve estar atento a esses direitos e deveres afim de exercer uma gestão justa e democrática.
Bibliografia
Hanada, F. H. (2019). A Lei do Inquilinato sob a ótica da doutrina e da jurisprudencia . São Paulo: Leud.
Pereira, C. M. (2014). Condominio e Incorporações. Rio de Janeiro : Forense.
Rizzardo, A. (2014). Condominio Edilicio e Incorporações Imobiliarias . Rio de Janeiro: Forense.
*Miguel Zaim é advogado especialista em Direito e Processo Civil, Direito e Processo Penal, Constitucional e Ambiental; doutor em Ciências Jurídicas e Sociais e presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-MT
